Claves de la Nueva Ley Hipotecaria que Entrará en Vigor Finalmente en Mayo de 2019

El abogado Iñaki Iribarren García, del Bufete Alberto Picón de Pamplona, nos indica las novedades de la nueva ley hipotecaria 2018-19  (Ley de Crédito Inmobiliario, por su nombre oficial)

Cuando entra en vigor la nueva ley hipotecaria 2018

El jueves día 21 de febrero de 2019 se ha avalado por el congreso de los diputados la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 2018-19 que se había empezado a perfilar  en noviembre del año pasado, más proteccionista para los consumidores españoles.

​​​​​​​Entonces los distintos grupos votaron las distintas enmiendas y remitieron al senado el texto de la ley acordado. La cámara alta tramitó la norma por vía de urgencia para acortar los plazos de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria de 2018-19, y aprobó las enmiendas pertinentes.

Ahora se ha avalado por el congreso de los diputados las enmiendas del senado, dando un mayor margen a las entidades para adaptarse a la misma.

La nueva ley hipotecaria ya no entrará en vigor al mes de publicarse en el BOE sino que será a los tres meses desde su publicación cuando entrará formalmente en vigor. Así ya tenemos despejadas todas las dudas que existían en el pasado en cuanto a plazos de la nueva ley de crédito inmobiliario.

De esta forma, la nueva ley hipotecaria 2018-19 o de crédito inmobiliario, ha quedado totalmente perfilada para su publicación en el BOE tras este último trámite parlamentario, no entrando en vigor al menos hasta finales de mayo de 2019, una vez que el plazo máximo para trasponer esta directiva europea expirara hace ya tres años, en marzo de 2016.

Cambios en la nueva ley hipotecaria 2018​​​​​-19​​

La reforma de la ley hipotecaria 2018-19 tiene un doble objetivo: por un lado, incluir en el ordenamiento jurídico español unas normas europeas en materia hipotecaria y, por otro, dar mayor transparencia y seguridad tanto a los bancos como a los clientes.

Bruselas fijó en 2016 como fecha límite para que todos los países incluyeran las directrices comunitarias, por lo que España llevaba más de dos años y medio de retraso.

De hecho, estába en juego una multa que supera los 100 millones de euros, y había que esperar a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dicte una sentencia para saber si finalmente se aplicará la sanción.

Entre las principales novedades de la nueva ley hipotecaria 2018-19 se encuentran las siguientes:

  1. Información precontractual. Se da un plazo de días para que el cliente pueda leer y estudiar su contrato antes de proceder a la firma. El banco deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.
  2. Notarios y registradores. La figura de notarios y registradores adquiere mayor relevancia, ya que deberán velar por el cumplimiento de los requisitos del proceso y garantizar que el prestatario sabe perfectamente qué producto contrata y sus condiciones.
  3. Gastos hipotecarios. En cuanto a los gastos, todos ellos excepto el de tasación, tendrán que ser asumidos por las entidades financieras. Deberán pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), las primeras copias del notario, los gastos del registro y de la gestoría, mientras que el cliente pagará solo los gastos de tasación.
  4. Cláusulas suelo. Se prohíbe la inclusión de cláusulas suelo.
  5. ​​​​​​​Vinculación de otros productos. Se prohíbe la vinculación imperativa de otros productos en la concesión de hipotecas, pero sí se permite las bonificaciones por productos contratados de forma voluntaria por el cliente. El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección de pagos siempre que cumpla los requisitos exigidos.
  6. Comisión de apertura. Se podrá cobrar comisión de apertura englobando los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
  7. Comisiones de amortización. Las comisiones de amortización se reducen en las hipotecas a tipo fijo al 2% durante los primeros 10 años y al 1,5% en los posteriores, mientras que en las variables será el 0.25% o el 1,5% en función de que se elija amortizar a tres o cinco años.
  8. Comisión por intereses de demora. La comisión por interés de demora se fija en el interés remuneratorio más el 2%.
  9. Subrogación. Se podrán subrogar en otro banco las hipotecas a las condiciones de la nueva Ley de los préstamos antiguos a coste cero. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.
  10. Renovación. Se podrá renovar la hipoteca para cambiar las condiciones cuando el cliente no esté conforme con las actuales condiciones y el banco acepte las nuevas, sin que haya ninguna comisión por parte del banco.
  11. Ejecuciones hipotecarias. En las ejecuciones hipotecarias aumenta a 12 las cuotas impagadas o el 3% del capital para la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas o el 7% del capital en la segunda mitad del crédito. A tener muy en cuenta esta cláusula. Se prevé solo para las ejecuciones iniciadas después de la entrada en vigor, no teniendo aplicación retroactivo para procedimientos de ejecución ya iniciados.
  12. Dación en pago. La Dación en pago será voluntaria por acuerdo de las partes.
  13. Tasaciones hipotecarias. Los tasadores podrán ser elegidos por el cliente entre independientes que sean sociedades de tasación o personas físicas. En este sentido el Tribunal Supremo finalmente ha aclarado cómo deben repartirse los pagos en los gastos que conlleva una hipoteca.
  14. Código de buenas prácticas. El Código de Buenas Prácticas bancario será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.
  15. Autoridad Independiente. Se creará una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado.

Por tanto por fin se escucha a Europa, tarde pero por lo menos ha llegado la reforma de la ley hipotecaria.

Con esta nueva ley, se abre un nuevo horizonte dentro de la permisividad bancaria que ha existido hasta la fecha, poniendo cerco a los abusos.

No ha quedado más remedio que hacer lo que se llevaba exigiendo por la Comisión Europea desde hace varios años, homologando nuestra normativa a la de los demás países vecinos.

El consumidor estará más protegido y esto nos beneficia a todos.

¿Necesita más información acerca de la nueva Ley Hipotecaria?

Si están interesados en más información acerca de la nueva ley hipotecaria de 2018-19, pueden visitarnos en la página web del bufete, donde podrán conocernos y ver la metodología de trabajo, pudiendo informarse sin compromiso de nuestro servicio.

No duden en llamar al 948 171 093, para solicitar una cita.

Les recordamos que somos el primer despacho en conseguir en Navarra una sentencia favorable de acciones de banco popular, por lo que es un buen momento si quiere reclamarlo.

Iñaki Iribarren García. Abogado MICAP 2327
Consultas:
info@bufetepicon.com

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