Texto Definitivo Para La Nueva Ley Hipotecaria

En el congreso se ha dado forma esta semana a la nueva ley hipotecaria de 2018 solo a falta de aprobar pequeños flecos en este mes de diciembre.

Cambios en la nueva ley hipotecaria 2018

Durante el pasado mes de noviembre se debatió en el congreso la esperada reforma de la nueva Ley Hipotecaria española de 2018, más proteccionista para los consumidores españoles.

La Comisión de Economía del Congreso acordó que los bancos pagarán los gastos hipotecarios una vez que entre en vigor la nueva ley de hipotecas (gastos de la escritura, la gestoría y el arancel notarial, además del impuesto AJD), mientras que el cliente solo tendrá que hacerse cargo de los gastos derivados de la tasación y las copias de las escrituras que solicite. Del usuario correrá a cargo también el pago de los gastos relacionados con la compraventa.

En este sentido el Tribunal Supremo finalmente ha aclarado cómo deben repartirse los pagos en los gastos que conlleva una hipoteca.

También se ha avanzó en otros puntos clave de la reforma, como es el vencimiento anticipado, ya que se ha acordado que los tres impagos de cuotas de una hipoteca hasta ahora contemplados, no sean suficientes para dar derecho a las entidades a ejecutarlas ipso facto.

Desde Europa se dio un tirón de orejas a España, ya que veían insuficiente que con 3 cuotas impagadas se podría dar por vencido el préstamo, por lo que exigieron a España que homologara la nueva norma hipotecaria 2018 a los países vecinos de la Unión Europea.

Consecuencia de ello, el congreso ha acordado que en los préstamos solo podrán ejecutar las entidades a partir de 12 cuotas impagadas cuando estamos amortizando todavía la primera mitad del capital prestado, mientras que estas cuotas se elevarán a 15 meses cuando el capital por amortizar ya esté en la segunda mitad.

Además cuando sea en la primera mitad del préstamo, los impagos deberán suponer un 3%, mientras que si es en la segunda mitad del préstamo, los impagos deberán suponer un 7%.

Es una medida necesaria y muy esperada, ya que desde hace tiempo debió realizarse, a la vista de los requerimientos efectuados desde Europa para que España tuviera una ley hipotecaria acorde con la normativa europea y similar a la de los demás países europeos.

Dentro de esta nueva Ley Hipotecaria 2018, también se están debatiendo los intereses de demora, algo que ha dado mucho que hablar en los últimos años, al existir cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios de miles de ciudadanos en España.

Así con el acuerdo adoptado se ataja cualquier duda, y se impone taxativamente un máximo o tope para estos intereses. Se ha acordado que los intereses moratorios de las hipotecas no puedan suponer más del interés remuneratorio más tres puntos.

Otros de los acuerdos que se adoptará será establecer el carácter permanente del código de buenas prácticas ya vigente y la eliminación expresa de las cláusulas suelo en una hipoteca.

Texto definitivo de la nueva ley hipotecaria 2018

Esta nueva Ley de hipotecas más protectora para los consumidores ha evolucionado en los siguientes puntos.

  1. En las ejecuciones hipotecarias aumenta a 12 las cuotas impagadas o el 3% del capital para la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas o el 7% del capital en la segunda mitad del crédito. A tener muy en cuenta esta cláusula. Se prevé solo para las ejecuciones iniciadas después de la entrada en vigor, no teniendo aplicación retroactivo para procedimientos de ejecución ya iniciados.
  2. Se eliminan las cláusulas suelo.
  3. El banco se hará cargo de los gastos hipotecarios. Deberá pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), las primeras copias del notario, los gastos del registro y de la gestoría, mientras que el cliente pagará solo los gastos de tasación.
  4. La comisión por interés de demora se fija en el interés remuneratorio más el 2%.
  5. Las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo serán del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% después, mientras que cuando su hipoteca sea a tipo variable, las comisiones serán del 0,25% o del 0,15%, respectivamente en función de la amortización escogida.
  6. La Dación en pago será voluntaria por acuerdo de las partes.
  7. El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección de pagos siempre que cumpla los requisitos exigidos.
  8. El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación.
  9. Las novaciones no tendrán comisiones.
  10. Los tasadores podrán ser elegidos por el cliente entre independientes que sean sociedades de tasación o personas físicas.
  11. El banco dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos.
  12. El banco deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.
  13. El Código de Buenas Prácticas bancario será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.
  14. Se creará una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado.

Cuando entra en vigor la nueva ley hipotecaria 2018

Con los acuerdos ya en la mesa del congreso, los grupos han votado las enmiendas que en comisión el 4 de diciembre así como la remisión al Senado del texto acordado en el primer Pleno de ese mes. Para la Cámara Alta, el Gobierno ha solicitado la tramitación de la norma por vía de urgencia, lo que acorta a la mitad los plazos establecidos para ver cuando entra en vigor la reforma de la nueva ley hipotecaria de 2018.

Ahora será aprobado por el pleno del Senado, siendo previsible que una vez sea publicada en el BOE entre en vigor al mes. Por tanto creemos que la nueva ley hipotecara entrará en vigor hacia febrero o marzo de 2019.

La nueva ley hipotecaria tiene un doble objetivo: por un lado, incluir en el ordenamiento jurídico español unas normas europeas en materia hipotecaria y, por otro, dar mayor transparencia y seguridad tanto a los bancos como a los clientes.

Bruselas fijó en 2016 como fecha límite para que todos los países incluyeran las directrices comunitarias, por lo que España llevaba más de dos años y medio de retraso.

De hecho, está en juego una multa que supera los 100 millones de euros, y habrá que esperar a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dicte una sentencia para saber si finalmente se aplicará la sanción.

Para intentar que la nueva ley hipotecaria esté publicada antes de que llegue el fallo europeo, el Gobierno está intentando acelerar la tramitación como hemos indicado, por la vía de urgencia en el Senado para recortar los plazos.

Por tanto por fin se escucha a Europa, tarde pero por lo menos ha llegado la reforma.

Con esta nueva ley, se abre un nuevo horizonte dentro de la permisividad bancaria que ha existido hasta la fecha, poniendo cerco a los abusos.

No ha quedado más remedio que hacer lo que se llevaba exigiendo por la Comisión Europea desde hace varios años, homologando nuestra normativa a la de los demás países vecinos.

El consumidor estará más protegido y esto nos beneficia a todos, es una piedra dentro

Espero les haya sido útil el artículo. Pronto publicaremos más artículos que pueden ser de su interés.

¿Necesita más información acerca de la nueva Ley Hipotecaria?

Si están interesados en más información acerca de la nueva ley hipotecaria de 2018, pueden visitarnos en la página web del bufete, donde podrán conocernos y ver la metodología de trabajo, pudiendo informarse sin compromiso de nuestro servicio.

Iñaki Iribarren García. Abogado MICAP 2327
Consultas:
info@bufetepicon.com

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