El abogado Iñaki Iribarren García, especialista en derecho bancario y del consumidor del Bufete Alberto Picón de Pamplona, nos indica las novedades respecto de la nueva ley hipotecaria 2018-19 (Ley de Crédito Inmobiliario, por su nombre oficial).
Indice de contenido
- Aprobadas las normas que desarrollan la nueva ley hipotecaria 2018-19
- Cambios en la nueva ley hipotecaria 2018-19
- Cuando entra en vigor la nueva ley hipotecaria 2018-19
- Asesoramiento hipotecario
Aprobadas las normas que desarrollan la nueva ley hipotecaria 2018-19
Con un retraso considerable, el viernes 26 de abril de 2019 el Gobierno culminó la transposición de la nueva Ley Hipotecaria (Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario).
Para ello ultimaron su trasposición mediante un Real Decreto que desarrolla la normativa y una Orden Ministerial que estaban pendientes y que fueron finalmente tramitados con carácter de urgencia.
Estas dos nuevas normas de desarrollo completaron aspectos pendientes de regular en la nueva ley hipotecaria, como el refuerzo de la seguridad jurídica y las competencias exigibles mínimas sobre experiencia del personal de las entidades o que las reglas de protección con los clientes se deben aplicar igualmente en las hipotecas inversas.
La ministra de Economía indicó tal hecho tras la reunión del Consejo de Ministros. También hizo hincapié en que van a hacer lo que esté en su mano para que la Comisión Europea retire la demanda de hasta 80 millones de euros, 100.000 al día, presentada contra España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) por el retraso de hasta tres años en la transposición de esta ley hipotecaria a la normativa europea.
Vuelvo a recalcar, retraso de tres años de una normativa que debió haberse negociado y aprobado mucho antes. La fecha límite para aprobar esta directiva era marzo de 2016 y estamos en abril de 2019.
Cambios en la nueva ley hipotecaria 2018-19
La nueva ley hipotecaria protege al consumidor ante los abusos que la banca ha realizado en los últimos años, siendo escudo de las cláusulas denominadas abusivas en los contratos hipotecarios, que tantos quebraderos de cabeza nos han dado a todos los consumidores.
La reforma de la ley hipotecaria 2018-19 tiene un doble objetivo: por un lado, incluir en el ordenamiento jurídico español unas normas europeas en materia hipotecaria y, por otro, dar mayor transparencia y seguridad tanto a los bancos como a los clientes.
Bruselas fijó en 2016 como fecha límite para que todos los países incluyeran las directrices comunitarias, por lo que España llevaba más de dos años y medio de retraso.
De hecho, estába en juego una multa que supera los 100 millones de euros, y había que esperar a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dicte una sentencia para saber si finalmente se aplicará la sanción.
Entre las principales novedades de la nueva ley hipotecaria 2018-19 se encuentran las siguientes:
- Información precontractual. Se da un plazo de días para que el cliente pueda leer y estudiar su contrato antes de proceder a la firma. El banco deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.
- Notarios y registradores. La figura de notarios y registradores adquiere mayor relevancia, ya que deberán velar por el cumplimiento de los requisitos del proceso y garantizar que el prestatario sabe perfectamente qué producto contrata y sus condiciones.
- Gastos hipotecarios. En cuanto a los gastos, todos ellos excepto el de tasación, tendrán que ser asumidos por las entidades financieras. Deberán pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), las primeras copias del notario, los gastos del registro y de la gestoría, mientras que el cliente pagará solo los gastos de tasación.
- Cláusulas suelo. Se prohíbe la inclusión de cláusulas suelo.
- Vinculación de otros productos. Se prohíbe la vinculación imperativa de otros productos en la concesión de hipotecas, pero sí se permite las bonificaciones por productos contratados de forma voluntaria por el cliente. El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección de pagos siempre que cumpla los requisitos exigidos.
- Comisión de apertura. Se podrá cobrar comisión de apertura englobando los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
- Comisiones de amortización. Las comisiones de amortización se reducen en las hipotecas a tipo fijo al 2% durante los primeros 10 años y al 1,5% en los posteriores, mientras que en las variables será el 0.25% o el 1,5% en función de que se elija amortizar a tres o cinco años.
- Comisión por intereses de demora. La comisión por interés de demora se fija en el interés remuneratorio más el 2%.
- Subrogación. Se podrán subrogar en otro banco las hipotecas a las condiciones de la nueva Ley de los préstamos antiguos a coste cero. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.
- Renovación. Se podrá renovar la hipoteca para cambiar las condiciones cuando el cliente no esté conforme con las actuales condiciones y el banco acepte las nuevas, sin que haya ninguna comisión por parte del banco.
- Ejecuciones hipotecarias. En las ejecuciones hipotecarias aumenta a 12 las cuotas impagadas o el 3% del capital para la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas o el 7% del capital en la segunda mitad del crédito. A tener muy en cuenta esta cláusula. Se prevé solo para las ejecuciones iniciadas después de la entrada en vigor, no teniendo aplicación retroactivo para procedimientos de ejecución ya iniciados.
- Dación en pago. La Dación en pago será voluntaria por acuerdo de las partes.
- Tasaciones hipotecarias. Los tasadores podrán ser elegidos por el cliente entre independientes que sean sociedades de tasación o personas físicas. En este sentido el Tribunal Supremo finalmente ha aclarado cómo deben repartirse los pagos en los gastos que conlleva una hipoteca.
- Código de buenas prácticas. El Código de Buenas Prácticas bancario será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.
- Autoridad Independiente. Se creará una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado.
Por tanto por fin se escucha a Europa, tarde pero por lo menos ha llegado la reforma de la ley hipotecaria.
Con esta nueva ley, se abre un nuevo horizonte dentro de la permisividad bancaria que ha existido hasta la fecha, poniendo cerco a los abusos.
No ha quedado más remedio que hacer lo que se llevaba exigiendo por la Comisión Europea desde hace varios años, homologando nuestra normativa a la de los demás países vecinos.
El consumidor estará más protegido y esto nos beneficia a todos.
Cuando entra en vigor la nueva ley hipotecaria 2018-19
El jueves día 21 de febrero de 2019 se avaló por el congreso de los diputados la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 2018-19 que se había empezado a perfilar en noviembre del año pasado, más proteccionista para los consumidores españoles.
Entonces los distintos grupos votaron las distintas enmiendas y remitieron al senado el texto de la ley acordado. La cámara alta tramitó la norma por vía de urgencia para acortar los plazos de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria de 2018-19, y aprobó las enmiendas pertinentes.
Lo que se avaló por el congreso de los diputados fueron las enmiendas del senado, dando un mayor margen a las entidades para adaptarse a la misma.
La nueva ley hipotecaria ya no entrará en vigor al mes de publicarse en el BOE sino que será a los tres meses desde su publicación cuando entrará formalmente en vigor. Así ya tenemos despejadas todas las dudas que existían en el pasado en cuanto a plazos de la nueva ley de crédito inmobiliario.
De esta forma, la nueva ley hipotecaria 2018-19 o de crédito inmobiliario ha entrado en vigor el 16 de junio de 2019, una vez que el plazo máximo para trasponer esta directiva europea expirara hace ya tres años, en marzo de 2016.
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Iñaki Iribarren García. Abogado MICAP 2327
Consultas: consultas@bufetepicon.com
