El abogado Iñaki Iribarren García, del Bufete Alberto Picón de Pamplona, nos explica las principales novedades conforme a las dudas que suelen surgir en cuanto a los alquileres.
Uno de los temas que más consultas recibimos en el despacho suelen ser los alquileres para destinar a vivienda habitual.
El contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos personas mediante el cual, el arrendador se compromete a ceder durante un tiempo determinado el derecho a usar y disfrutar un bien. Por otro lado, el arrendatario se compromete a realizar los pagos acordados como contraprestación de este derecho de uso. Lo habitual es que sean entregas monetarias en forma de renta mensual.
Tipos de contratos
Los contratos de arrendamientos que solemos encontrarnos con mayor frecuencia son los contratos de arrendamiento de viviendas, de locales comerciales, de garajes, de negocio, etc. En este artículo nos vamos a centrar en el contrato de arrendamiento de vivienda, aunque habría que tener en cuenta que muchos de los aspectos que comentemos serán válidos para otros tipos de contratos de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento es el documento que regirá el alquiler durante toda su duración. Lo más recomendable es dejarlo todo plasmado en un documento por escrito, en el que tienen que aparecer varias cosas de forma indiscutible. Para ello, es importante que las partes puedan asesorarse antes de firmar con un buen despacho de abogados que les facilite una redacción del contrato que se ajuste a la normativa vigente y en donde se recojan los principales parámetros a regular en base a lo que las partes hayan acordado, siendo lo más sensato para evitar futuras disputas o desavenencias.
Datos obligatorios del alquiler
Para comenzar, tienen que figurar en el contrato los datos de propietario e inquilinos y del inmueble objeto de arrendamiento. Además, también tiene que aparecer la fecha, la duración del contrato, la cantidad mensual a pagar o percibir y el importe entregado en concepto de fianza. Estos son los mínimos exigibles, aunque lo normal es realizar contratos mucho más extensos para fijar todos los conceptos en mayor detalle y precisión.
Derechos y obligaciones
En cada una de sus cláusulas, el contrato debe articular los derechos y obligaciones de cada una de las partes.
Así, en líneas generales, el inquilino tiene que pagar la renta mensual y los suministros. A su vez, el propietario, tiene que responsabilizarse de reparaciones por averías de desgaste habitual, pagar la comunidad de propietarios incluyendo cualquier derrama y el IBI.
En este sentido, y aunque es lo más correcto y habitualmente se cumplen estas condiciones, las partes tienen libertad de pacto para variar los derechos y obligaciones. Así, si en el contrato se especifica, el inquilino puede ser el que tenga que pagar la comunidad o el IBI, ya que prevalece el pacta sunt servanda.
Duración del contrato
Se amplía de 3 a 5 años la duración mínima obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda
Si el arrendador es una persona jurídica, el plazo de duración mínima obligatoria asciende a 7 años.
Ahora la mínima será de 5 o 7 años, más los 3 de la prórroga al vencimiento del plazo mínimo.
Esta ley también aumenta el tiempo de preaviso una vez finalizado el periodo de duración obligatoria. Ahora el término mínimo de preaviso es de 4 meses.
Fianza
La fianza exigida será de 1 mes, aunque pueden pactarse libremente entre las partes como garantía adicional que sea 2 mensualidades.
Esta deberá devolverse a la finalización del contrato si todo está correcto.
Actualización de renta
En defecto de pacto no se aplicará ninguna actualización de la renta estipulada en el contrato.
Reparaciones
Es el propietario quien debe responsabilizarse de realizar todas las reparaciones que sean necesarias en la vivienda con el objetivo de mantener la habitabilidad de la misma. Una casa de alquiler debe contar con todas sus instalaciones en perfectas condiciones para ser utilizadas por los inquilinos, con las paredes lo más higiénicas posible, con los suministros funcionando correctamente, etc.
El inquilino solo deberá hacerse cargo cuando sea imputable su responsabilidad al desperfecto producido.
Para intentar evitar cualquier conflicto entre propietario e inquilino, lo más recomendable es tratar el tema desde el primer momento, es decir, desde que se firma el contrato para que quede todo reflejado en este documento. De esta forma, tanto uno como otro podrán acogerse en caso de desacuerdo.
Actualmente existen seguros que cubren todo este tipo de reparaciones e imprevistos que puedan surgir en una vivienda en alquiler, seguros específicos para viviendas que se van a destinar a alquiler. Por lo que puede ser una buena opción para el arrendador que tendrá seguro cualquier desperfecto en la vivienda.
Espero les haya sido útil el artículo. Pronto publicaremos más artículos que pueden ser de su interés relacionados con el derecho del consumidor y derecho bancario.
Si están interesados en más información pueden visitarnos en la página web del bufete, donde podrán conocernos y ver la metodología de trabajo, pudiendo informarse sin compromiso de nuestro servicio de Asesoramiento Jurídico, así como las materias que dilucidamos en Defensa Judicial.
Iñaki Iribarren García . Abogado MICAP 2327
